Investir em Fundos Imobiliários e a Mentira sobre a sua Rentabilidade.

"Muito se fala sobre a rentabilidade dos Fundos Imobiliários, mas será que estamos olhando para o panorama completo? Este artigo traz uma análise inovadora sobre a valorização dos FIIs, questionando a referência tradicional do IFIX e explorando um período muitas vezes ignorado. Se você quer enxergar além dos números convencionais e compreender o verdadeiro potencial desses ativos, esta leitura é indispensável

3/1/20248 min read

Investir em Fundos Imobiliários e a mentira sobre a sua rentabilidade.

Você provavelmente já se deparou com inúmeras análises sobre os motivos para investir – ou não – em Fundos Imobiliários. No entanto, este artigo propõe uma abordagem diferenciada, explorando um aspecto pouco discutido: a real valorização desses ativos ao longo do tempo.

O que torna esta análise distinta da maioria é que, geralmente, a rentabilidade dos FIIs é avaliada a partir do desempenho do IFIX desde sua divulgação oficial, em 3 de janeiro de 2012. Essa referência é amplamente utilizada para compreender o mercado como um todo, e não apenas uma classe ou fundo específico.

No entanto, o Índice IFIX foi criado pela B3 em 2011, e nesse intervalo não há registros gráficos de sua evolução. Esse fato, ao meu ver, representa uma falha, pois desconsidera uma possível valorização ocorrida nesse período.

Os gráficos tradicionais disponíveis em diversos sites e plataformas especializadas costumam iniciar a série histórica apenas a partir de sua divulgação oficial. Abaixo, apresento um exemplo desse cenário:

Ao analisar esse gráfico, podemos identificar um equívoco frequentemente disseminado por influenciadores, investidores e até mesmo casas de análise: a ideia de que os Fundos Imobiliários possuem um desempenho inferior ao das ações.

De início, é possível afirmar que a rentabilidade observada nos gráficos mais divulgados não sustenta a narrativa de que o Ibovespa teve um desempenho muito superior. Pelo contrário, a valorização dos FIIs foi bastante semelhante à do índice de ações.

Pouco se discute sobre a volatilidade dos fundos imobiliários, um fator crucial na construção de uma carteira de investimentos. Sua baixa oscilação contribui para maior estabilidade e previsibilidade, garantindo um fluxo de rendimentos mais constante ao investidor

Outro ponto relevante é que muitas análises desconsideram um período de meses anteriores que apresentou uma expressiva valorização dos Fundos Imobiliários. No entanto, ao utilizar dados retroativos – disponíveis em diversas fontes, como o site Investing.com –, o cenário se altera significativamente.

Por que isso acontece?

Esse efeito pode ser explicado pelo próprio processo de criação e divulgação do IFIX, que ocorreu em três fases principais:

1. Criação do IFIX em 2011:

o O IFIX foi criado em 2011 pela B3 como índice de referência para os Fundos Imobiliários no Brasil.

o Seu valor inicial foi definido em 1.000 pontos, uma prática comum na criação de novos índices.

o Mesmo antes da divulgação oficial, sua carteira teórica já existia, composta pelos FIIs mais líquidos da época.

2. Período de Retroatividade:

o Antes de ser oficialmente calculado e divulgado, o IFIX passou por uma simulação retroativa.

o Essa simulação analisou os preços históricos dos FIIs para construir uma base confiável e avaliar o comportamento do índice.

o Esse período garantiu que o IFIX já refletisse a dinâmica real do mercado quando começou a ser publicado.

3. Início da Divulgação em 2012:

o A partir de 3 de janeiro de 2012, a B3 iniciou a divulgação oficial do IFIX.

o Como os Fundos Imobiliários já haviam se valorizado entre 2011 e 2012, o índice estreou acima dos 1.000 pontos.

o Ou seja, o IFIX não começou do "zero" no momento de sua divulgação oficial; ele já representava uma valorização acumulada no período anterior.

Esse processo é comum na criação de índices. O próprio Ibovespa, por exemplo, foi criado em 1968, mas com dados retroativos para acompanhar a performance da Bolsa desde 1963. Outros índices da B3, como o IGCX (Índice de Ações com Governança Corporativa Diferenciada), ITAG (Índice de Ações com Tag Along Diferenciado) e IGCT (Índice de Governança Corporativa Trade), também passaram por um processo semelhante.

Agora, vamos comparar o desempenho do IFIX com outros índices, começando pelo período de junho de 2011. Esse marco coincide com o início de diversos índices importantes, como os mencionados acima (ITAG, IGCT, IGCX).

Como será que o IFIX se saiu desde seu início?

Ao compararmos o IFIX com os principais Índices Amplos, observamos que ele obteve a segunda melhor performance, ficando atrás apenas do IDIV (Índice de Dividendos). No entanto, é importante destacar que sua volatilidade foi cerca de metade da observada no IDIV, tornando-o uma opção mais estável para investidores que buscam menor oscilação no curto prazo.

Índice Amplo Retorno Mensal Volatilidade Mês

Já na comparação com os Índices Setoriais, o IFIX também apresentou um desempenho sólido. Ele ficou em terceiro lugar, superado apenas pelo UTIL (Índice de Energia Elétrica) e pelo IFNC (Índice Financeiro). Seu retorno ficou muito acima do ICON (Índice de Consumo), reforçando seu posicionamento como uma alternativa competitiva dentro do mercado de renda variável.

Índice Bovespa Setoriais Retorno Mensal Volatilidade Mês

Quando analisamos a volatilidade mensal, o IFIX se destacou como o índice mais estável entre todos os comparados. Sua menor oscilação reflete um comportamento mais previsível, proporcionando maior estabilidade para a carteira de investimentos.

Agora, analisaremos o desempenho do IFIX em comparação com os índices de Governança e Sustentabilidade.

Em ambos os casos, o IFIX apresentou maior rentabilidade e, ao mesmo tempo, menor volatilidade, demonstrando um equilíbrio superior entre retorno e estabilidade.

Isso reforça a atratividade dos Fundos Imobiliários como uma alternativa competitiva dentro do mercado de renda variável, especialmente para investidores que valorizam previsibilidade e consistência nos retornos.

Ao compararmos o IFIX com todos os demais índices, fica evidente que, no quesito volatilidade, ele supera todos, apresentando a menor oscilação entre as opções analisadas.

Já em relação à rentabilidade, o IFIX manteve um desempenho competitivo, sendo superado por poucos índices. Isso confirma seu equilíbrio entre estabilidade e retorno, tornando-o uma excelente alternativa para investidores que buscam menor risco sem abrir mão de uma boa valorização ao longo do tempo.

Conclusão

Diante do exposto, fica claro que a ideia de que fundos imobiliários oferecem retornos inferiores às ações não se sustenta. Ao longo do tempo, os FIIs demonstraram sua capacidade de gerar resultados consistentes, desde que alinhados ao perfil do investidor.

Com menor volatilidade em relação a outros ativos de renda variável, os fundos imobiliários podem desempenhar um papel estratégico na composição de uma carteira de investimentos, proporcionando bons retornos. No entanto, é fundamental que o investidor compreenda o funcionamento desse mercado antes de alocar seu capital.

Investir sem conhecimento pode comprometer os resultados. Por isso, aprofundar-se no estudo dos FIIs é essencial para tomar decisões embasadas e evitar erros comuns. A informação é a chave para aproveitar ao máximo as oportunidades desse segmento e investir com mais segurança e assertividade.

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Como foi realizado o estudo.

A análise foi realizada com base em dados públicos disponíveis no site https://br.investing.com/. A pesquisa utilizou uma base inicial de junho de 2011, com o período de análise estendendo-se até dezembro de 2024. A rentabilidade foi calculada considerando o cenário em que um investimento de R$100,00 fosse feito no início do período e seu valor final fosse apurado em 31 de dezembro de 2024.